Masz dodatkowe mieszkanie po babci? A może świadomie zainwestowałaś w nieruchomość, która teraz ma na siebie zarabiać? Najważniejsza sprawa z tym związana to oczywiście podatki i dziś na blogu bierzemy na tapet najem prywatny. To forma zarobku, która nie wymaga zakładania działalności gospodarczej, ale ma swoje zasady.
Co to jest najem prywatny i co może być jego przedmiotem?
Najem prywatny to, najprościej mówiąc, wynajmowanie Twojego prywatnego majątku. Ważne jest to, że robisz to poza ramami działalności gospodarczej. Nie musisz zakładać działalności, żeby wynajmować.
Co możesz wynająć w ramach najmu prywatnego?
- Najbardziej oczywiste – mieszkanie, dom, pokój.
- Ale też – np. miejsce postojowe w garażu podziemnym, garaż wolnostojący, a nawet piwnicę czy komórkę lokatorską.
- Generalnie – każdy składnik Twojego majątku prywatnego, np. rower, samochód, narzędzia itp.
Dziś skupimy się na nieruchomościach, bo to najczęstszy i najbardziej „podatkowo” interesujący przypadek.
Forma opodatkowania najmu prywatnego
W ostatnich latach zaszła kluczowa zmiana. Dawniej można było wybrać między opodatkowaniem na zasadach ogólnych (skala podatkowa 12%/32% i możliwość odliczania kosztów, np. remontów) a ryczałtem. Od 1 stycznia 2023 roku jedyną dostępną formą opodatkowania najmu prywatnego jest RYCZAŁT OD PRZYCHODÓW EWIDENCJONOWANYCH.
Co to oznacza w praktyce?
- Płacisz podatek od przychodu, a nie dochodu. Nie odliczysz kosztów remontu, zakupu mebli ani opłat za media (o tym za chwilę!).
- Nie musisz prowadzić skomplikowanej księgowości (Księgi Przychodów i Rozchodów). Wystarczy prosta ewidencja przychodów.
- Nie składasz żadnych deklaracji w trakcie roku.
Stawki i limity. Ile procent oddasz urzędowi?
Zasady są proste i mamy dwa progi podatkowe.
- 8,5% – od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie.
- 12,5% – od nadwyżki przychodu ponad 100 000 zł rocznie.
Przykład: Jeśli w ciągu roku Twój przychód z najmu wyniósł 120 000 zł:
- Od pierwszych 100 000 zł zapłacisz 8,5% podatku (8 500 zł).
- Od nadwyżki, czyli 20 000 zł, zapłacisz 12,5% podatku (2 500 zł).
- Łącznie Twój podatek wyniesie 11 000 zł.
WAŻNE! Istniej podwójny limit dla małżonków (200 000 zł). Jeśli wynajmujesz nieruchomość razem z małżonkiem (i jest to wasz majątek wspólny, objęty wspólnością majątkową), zasady są o wiele korzystniejsze. Możecie złożyć oświadczenie, że całość przychodów z najmu rozlicza jedno z Was. Wtedy ten jeden małżonek ma podwyższony limit przychodów w kwocie 200 000 zł. Dopiero nadwyżka ponad tę kwotę będzie objęta stawką 12,5%. Inaczej każdy z Was ma limit 100 000 zł.
I drugie WAŻNE – limit 100.000 zł dotyczy całego roku kalendarzowego i wszystkich posiadanych i wynajmowanych przez Ciebie nieruchomości, np. mieszkania, komórki, gruntu. Obejmuje też wszelkie rodzaje umów, czyli najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz podobne umowy. Zatem sumujesz wszystkie te przychody i sprawdzasz, czy nie przekroczyłaś limitu.
Jak się rozliczać w trakcie roku?
Nie musisz składać żadnych miesięcznych deklaracji PIT ani VAT (o ile korzystasz ze zwolnienia). Twoim obowiązkiem jest:
- Obliczyć podatek za dany okres.
- Wpłacić go na Twój indywidualny mikrorachunek podatkowy.
Możesz wybrać jedną z dwóch form płatności:
- Miesięcznie (domyślnie): Płacisz podatek do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałaś przychód (np. za czynsz otrzymany w lipcu, płacisz podatek do 20 sierpnia).
- Kwartalnie: Możesz wybrać tę formę, jeśli Twoje przychody w poprzednim roku nie przekroczyły ok. 965 tys. zł (limit 200 000 EUR). Jeśli dopiero zaczynasz, też możesz wybrać tę formę. Płacisz wtedy podatek do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału (np. za I kwartał płacisz do 20 kwietnia).
Nie musisz nigdzie zgłaszać wyboru formy opodatkowania – ryczałt jest teraz jedyną opcją. Pierwsza wpłata podatku jest traktowana jako wybór tej formy opłacania (miesięcznej lub kwartalnej).
Rozliczenie roczne, czyli finał na PIT-28
Po zakończeniu roku podatkowego musisz podsumować swoje przychody. Służy do tego deklaracja PIT-28.
- Składasz ją do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (np. za 2025 rok składasz PIT-28 do 30 kwietnia 2026 roku).
- Formularz składasz elektronicznie, np. przez usługę Twój e-PIT.
- W deklaracji wykazujesz sumę przychodów, sumę zapłaconych zaliczek na ryczałt i obliczasz ostateczną kwotę podatku. Jeśli wpłaciłaś za mało – musisz dopłacić. Jeśli (co rzadkie przy ryczałcie) nadpłaciłaś – dostaniesz zwrot.
Na co MUSISZ zwrócić szczególną uwagę?
Pamiętasz, że płacisz podatek od przychodu? Twoim przychodem jest to, co płaci Ci najemca. Wobec tego niekorzystne podatkowo jest, jeśli ustalasz w umowie „czynsz 3000 zł” i w tym jest już wszystko (prąd, woda, internet, czynsz dla spółdzielni itp.). Skutkiem takiego zapisu będzie to, że Urząd Skarbowy uzna, że Twoim przychodem jest całe 3000 zł i od tej kwoty zapłacisz ryczałt 8,5%.
Dlatego dobrym rozwiązaniem jest precyzyjnie rozdziel opłat w umowie. Czyli np. ustal, że najemca płaci Ci:
- Czynsz najmu (np. 2300 zł) – i tylko to jest Twoim przychodem do opodatkowania.
- Opłaty eksploatacyjne (np. 700 zł) – które Ty tylko „przekazujesz” dalej do spółdzielni, dostawców prądu, gazu itp.
Dzięki temu podatkowo Twój przychód to 2300 zł, a nie 3000 zł. Kluczowe jest, aby z umowy wyraźnie wynikało, że najemca jest zobowiązany do pokrywania tych opłat niezależnie od czynszu dla Ciebie.
Przy najmie prywatnym nie płacisz składek do ZUS. Najem prywatny (w przeciwieństwie do działalności gospodarczej) nie jest tytułem do ubezpieczeń społecznych ani ubezpieczenia zdrowotnego. Cały przychód po opodatkowaniu ryczałtem zostaje w Twojej kieszeni.
Najem prywatny a działalność gospodarcza
Gdzie jest granica? Kiedy urząd skarbowy może uznać, że Twoje wynajmowanie mieszkań, to już nie jest najem prywatny tylko działalność gospodarcza? Wyobraź sobie, że masz 5 mieszkań na wynajem i wynajmujesz je w sposób ciągły i zorganizowany albo wynajmujesz je na doby (np. przez Booking/Airbnb), wtedy skarbówka może uznać, że de facto prowadzisz działalność gospodarczą. Skutkiem tego, będziesz musiała zarejestrować firmę i płacić ZUS. Przy jednym czy dwóch mieszkaniach wynajmowanych długoterminowo co do zasady jesteś bezpieczna po stronie „najmu prywatnego”.
Uwaga! Co do zasady, najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Jednak, jeśli wynajmujesz np. lokal użytkowy (np. garaż firmie) albo mieszkanie firmie na jej biuro (cel niemieszkaniowy), to ten najem nie jest zwolniony z VAT. Musisz wtedy pilnować limitu sprzedaży (240 000 zł rocznie). Po jego przekroczeniu musisz zarejestrować się jako czynny podatnik VAT.
Jak widzisz, najem prywatny jest dosyć prosty podatkowo. Wszystko sprowadza się do ryczałtu 8,5% (lub 12,5% powyżej 100 tys. zł), płacenia zaliczek co miesiąc lub kwartał i złożenia PIT-28 raz w roku oraz rozdzielenia w umowie najmu Twojego zarobku (czynsz) od opłat eksploatacyjnych.
Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości – zawsze warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub ze swoją księgową albo księgowym.
P.S. Jeśli jeszcze nie obserwujesz mnie na Instagramie, to serdecznie Ciebie tam zapraszam na mój https://www.instagram.com/kobiecafirma/ – tam znajdziesz więcej przydatnych informacji i więcej mnie „zza kulis”.
